Ressources/urbanisme & immobilier

Introduction ressource.

L'urbanisme en France c'est d'abord un code qui encadre la production du cadre bâti. C'est un ensemble de textes qui donnent aux administrations territoriales notamment le droit de fixer des règles d'occupation du sol. Ces règles s'imposent à toute personne morale ou physique qui envisage par exemple de construire un immeuble moyennant une autorisation de construire. Le caractère juridique et technique de ce document fait qu'il s'adresse aux spécialistes. Il faut en effet l'avoir parcouru pour s'en apercevoir d'autant que dernier code Dalloz se présente sous la forme d'un document de plus de 3 200 pages. Dans la pratique il est associé nécessairement au code l'environnement et au code de la construction et de l'habitation, deux autres monuments.

L'histoire de l'urbanisme et son historique

Le mot apparaît au début du 20e siècle en Suisse, en Espagne et en France. Le Larousse le définit comme étant "la science et théorie de l'établissement humain". Son caractère réflexif et critique et sa prétention scientifique le distingue selon F. Choay des arts urbains antérieurs. Ce caractère est illustré par l'exemple projet et réalisation de l'extension de Barcelone il y a un siècle et demi dont le concepteur fut Ildefonsas Cerdà. Cet ingénieur et sa réalisation demeurent ignorés en France. Pourtant cette Barcelone du futur est un exemple quasi-unique en europe qui a permis certaines constructions réalisées par Gaudi.

L'urbanisme en France

L'urbanisme en France est un champ disciplinaire relativement autonome qui s'est construit avec l'apport des SHS et des Sciences exactes. Son enseignement n'est pas satisfaisant car limité en durée et en contenu. Bologne et la LMD ont abouti à fractionner les cycles universitaires et à gagner par l'Etat l'année de maîtrise. Cette discipline est une sous dominante qui s'enseigne en master stage compris. Celui de sciences po s'exécute en 1 an. Sans doute le meilleurs selon cette institution. La réalité est là pour rappeler que les formations actuelles ramenées à 2 ans dans le meilleurs des cas au lieu de 5 à 6 ans ne permet pas aux 900 étudiants diplômés chaque année de trouver un emploi. C'est un gâchis humain. La société ne dispose pas de spécialistes de l'urbain. Le résultat est une catastrophe urbaine et rurale. Comme aux USA, et dans certains pays de l'Europe les formations se font sur 3 cycles universitaires avec des pré-requis indispensables notamment à caractère scientifique. Ces dispositifs donnent l'autorité professionnelle suffisante pour un exercice notamment dans la sphère publique pour ne pas interférer avec le politique. Les limites sont clarifiées et admises. En France l'urbaniste c'est le Maire ou toute autorité politico-adminsitrative qui par définition n'ont aucune compétence en la matière. Alors ils la démultiplient en urbanisme du logement, des transports, du développement durable, des économies d'énergies etc. à l'infini. C'est l'entropie maximale. Avez-vous déjà entendu ou vu à l'antenne des radio et télé nationales un urbaniste intervenir ? Jamais. A l'étranger c'est courant. Ou bien ce sont les architectes vedettes des tournois mondiaux qui s'expriment. Sauf que ce ne sont pas des urbanistes ils n'en ont pas la formation puisqu'elle n'existe pas. En fait ils posent leur oeuvre que leur a commandé la puissance publique ou autre maître d'ouvrage à partir d'un programme insuffisamment préparé. Il s'agit en général de gros équipements bâtis sans tenir compte de la capacité de l'environnement à les recevoir. C'est la déglingue urbaine avec l'opération de LVMH au jardin d'acclimatation, les équipements du parc de la Villette, la "trou" des Halles etc. La puissance publique, politique la mairie de Paris, l'Etat qui produisent les codes précités sont responsables de cette situation inadmissible. La population là-dedans on ne lui demande son avis que dans le cadre de concertations et d'enquêtes publiques asymétriques où la population ne dispose d'aucuns moyens notamment financiers pour s'exprimer.

L'immobilier en France et l'intégration dans les villes

Immobilier et urbanisme

L'immobilier semble en dehors du coup apolitisé comme l'urbanisme. En fait c'est le domaine réservé des groupes du BTP, des banques et compagnies d'assurances qui monopolisent la production de l'immobilier d'entreprise et de l'immobilier résidentiel. L'immobilier social et intermédiaire est totalement tributaire du foncier disponible et bon marché qui a disparu dans les zones urbaines tendues.

En Ile de France 60% des terrains nécessaires au logement social et intermédiaire ont été appréhendés par l'immobilier d'entreprise durant les 20 dernières années ! Les institutionnels (compagnies d'assurances, caisses de retraite...) qui disposaient d'un important patrimoine immobilier locatif résidentiel en a vendu 1 200 000 sur 10 ans situé en grande partie en Ile de France, dont les recettes ont été réinvesties dans l'immobilier d'entreprise beaucoup plus rentable. Comme les nombreuses thématiques abordées par les commissions ad hoc on observe que depuis de nombreuses années un empilement de sujets non traités ou mal traités participent à tous les dysfonctionnements de la société. A tel point que celle-ci est bloquée Des réformes sont à engager mais aussi de grands changements à opérer. Par exemple la commission européenne considère que le logement social est un actif soumis aux "lois" du marché d'où son intervention en France pour obtenir sa suppression. Que fait-on ? Pourquoi le prix de l'immobilier en Allemagne (acquisition et locatif) est encore moitié moins élevé qu'en France ? etc.